레고랜드발 부동산 PF(Project Financing)대출 부실 우려 현실화

강원중도개발공사가 자금조달을 위해 만든 특수목적법인 아이원제일차가 9월 29일 레고랜드 개발금을 상환하지 못하면서 부동산 PF 대출 부실 우려가 현실화 되기 시작했다. 아이원제일차가 레고랜드 개발비용인 2,050억원 대출채권으로 유동화 기업어음(ABCP)을 발행한 것을 강원도가 보증을 서고 BNK투자증권을 주관으로 10개 증권사와 1개 자산운용사가 판매를 하였다. 그런데 강원도가 상환 거부를 선언하면서 지자체의 보증조차 위기에 처할 수 있을 수 있는데 다른 부동산 PF는 얼마나 위험할까 라는 생각이 시장 전반에 퍼지는 분위기다.

 

※ 정치적 상환거부로 예상되는 강원도 상환 거부 선언은 지난 10월 19일, 2023년 1월 말까지 전액 상환하겠다고 번복되었다.

 

부동산 PF대출이란?

부동산PF대출은 시행사가 부동산을 개발하는 시점의 청사진을 보여주고 금융기관에 대출을 받는 것을 말한다. 사업권을 담보로 증권사 등 금융사로부터 필요자금을 조달하는데 금융사는 시행사에 대출을 해주고 위험성이 높은만큼 많은 수수료와 이자를 받는다. 

 

부동산 PF대출 부실 원인

당초에는 주로 은행과 대형 시공사를 중심으로 PF대출이 이루어져 왔으나 부동산 경기가 호황에 접어들면서 증권사와 제2금융권도 시장에 대규모로 들어와 있는 상황이다.

 

부동산 경기가 좋을 때는 시행사는 큰 자금을 손쉽게 구할 수 있어 좋고 금융사는 안전한 담보가 아니기 때문에 높은 이자를 매겨 수익성을 높일 수 있는 선순환이 가능하다. 하지만 경기가 둔화된 지금 같은 시기에 개발사업과 부동산 분양에 문제가 생겨 발생할 현금흐름이 막히게 되면 원금과 이자 상환이 어려워지면서 대출 금융기관까지 큰 타격을 받게 된다.

 

부동산 PF대출과 경제상황

시장은 부동산 PF 비중을 급격하게 늘려온 여의도 증권사들에 우려를 표하고 있다. 만기가 되는 어음과 채권이 상환되지 못하면 대출에 보증을 선 증권사들이 큰 타격을 입을 것이라는 것이다. 당장 연말까지 30조원 가량의 부동산 PF 유동화증권의 만기가 돌아오는데 급격하게 냉각된 시장 분위기 속에 시행사가 상환능력이 있을지 의문이 들고 있다. 

 

한국은행은 부동산 경기 상승 초입인 2019년에도 부동산 PF대출 관련 규모가 크게 증가하고 있는 것에 대한 우려를 나타낸 적이 있다. 미국 기준금리의 지속적인 상승이 예상되고 기준금리를 같이 올릴 수밖에 없는 한은의 상황으로 인해 부동산 개발 수익은 다방면으로 낮아질 것이고 은행권은 대출자금 회수가 어려워지면서 시장은 큰 충격에 빠질 수 있을 것으로 보인다.